【コラム】マンション配管経路の確認方法：スラブ下配管の見分け方

一般的なマンションでは、各住戸の床スラブ上に設けられた床下空間に配管を通す「床スラブ上配管」が主流です。この方式では、各住戸の排水管（横引き管）が専有部分内に収まり、リフォーム時に区分所有者が自費で更新できる範囲となっています。キッチンや浴室など水回りの間取り変更も比較的容易です。
一方、築年数の古いマンションでは、住戸内に床下空間がなく、排水の横引き管を下階の天井裏に通す「スラブ下配管」が採用されているケースがあります。上階住戸の配管が下階の天井裏を通る構造のため、メンテナンスの際には下階の天井を開けなければなりません。
なお、「吊り配管」という用語を耳にすることもありますが、これは天井から吊りボルト等で支持して配管を通す施工方式のことで、スラブ下配管はその一種にあたります。

スラブ下配管の場合、上階住戸の排水管でありながら、メンテナンスや交換工事は下階側からしか行えません。そのため、この部分の配管は通常「共用部分」として扱われ、更新工事は管理組合の負担で実施することになります。過去の最高裁判例でも、スラブ下配管は「専有部分に属さない建物附属物（＝共用部分）」にあたると判断されています。

マンションの竣工図や設備図面を入手できれば、配管の経路や方式を確認できる可能性があります。以下のポイントをチェックしてみましょう。

床構造の種別: 各住戸の床が「二重床」であれば床下に空間があり配管を通せますが、「直床（コンクリート直貼り）」の場合は床下に空間がなく配管経路が限定されます。
排水管の通り方: 排水の横引き管が床スラブを貫通しているか、あるいは床スラブ上を通っているかを、断面記号や配管の描き方から読み取ります。
パイプスペース（PS）の位置: 図面上で「PS」と記載された縦配管スペースの位置を確認し、各住戸の排水がどこで縦管に接続しているかを把握します。
配管の材質・更新履歴: 図面の凡例や設備表に配管素材が記載されていれば、老朽化の度合いを推測できます。

ただし、過去に住戸内リフォーム等で配管経路が変更されていると、竣工図と現況が異なる場合もある点にはご注意ください。

図面だけで判断が難しい場合は、現地調査によって直接確認する方法もあります。

各住戸のPSを開けて、中にある排水管を観察します。床スラブ上配管のマンションではPS内に横引き排水管が見えるはずです。もし横引き管が見当たらない場合は、PS上部（天井付近）を見上げてみてください。上階からの排水管が天井部で接続されているのが見えれば、スラブ下配管の可能性があります。

各住戸内の天井点検口、特に浴室のユニットバスに設けられた点検口は有効な確認手段です。蓋を外して中をのぞき、排水の横引き管が見えていればスラブ下配管と判断できます。逆に配管が見えない場合は、床スラブ上にある可能性が高いでしょう。

点検口がない物件や、より詳しく調べたい場合は、専門業者に現地調査を依頼することをおすすめします。経験豊富な業者であれば、ファイバースコープ（内視鏡カメラ）を使って配管内部を確認することも可能です。ただし、下階天井を開ける調査が必要な場合は居住者同士の調整が必要ですので、管理組合として計画的に進めましょう。

自力での判断が難しい場合は、管理会社への相談が確実な第一歩です。管理会社に確認すれば、以下のような情報を教えてもらえる可能性があります。

• 竣工時の詳細図書の保管状況

• マンション全体のおおよその配管方式

• 共用部の縦排水管の配置や材質情報

• 給排水設備の過去の修繕履歴

• 専有部内配管工事のルール（リフォーム時の申請手順など）

管理会社だけでは十分な情報が得られない場合は、マンション配管の更新・更生工事の実績が豊富な専門会社を選んで調査を依頼すると、今後の工事提案まで一貫したアドバイスを受けられるでしょう。

配管経路がスラブ下かスラブ上かによって、将来の維持管理費用や更新工事の規模は大きく異なります。
スラブ上配管の場合、老朽化時に各区分所有者がリフォームに合わせて配管交換でき、工事範囲は基本的に自室内に限定されます。しかしスラブ下配管の場合、管理組合主体の大がかりな工事となり、下階住戸の天井を開口しての作業が必要です。工事費用は高額になりがちで、場合によっては仮住まいの手配が必要になるケースもあります。
実際に、スラブ下配管のマンションでは修繕積立金が不足して配管更新工事に踏み切れずに困っている管理組合も少なくないのが実情です。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、築後30〜40年程度での排水管更新工事の実施を想定するよう示されています。ところが、竣工時から計画を更新していないマンションでは、配管更新工事が計画に盛り込まれていない場合もあります。
管理組合としては、専門コンサルタント等の協力を得て、排水管の更新時期と費用を見積もり、計画的に修繕積立金を積み立てることが大切です。
また、一部の区分所有者が先行して専有部分の配管を自費更新しているケースでは、後から管理組合で一斉更新工事を行う際の不公平感にも配慮し、十分な議論と合意形成を図ることが望まれます。
配管の劣化状況は定期点検や高圧洗浄で継続的に把握し、必要に応じて更新時期を前倒しする柔軟性も持たせましょう。配管経路の正確な把握と適切な修繕計画は、マンションの資産価値と居住者の安心を守るうえで欠かせない取り組みです。

遠藤 七保
株式会社スマート修繕 コンサルタント/第一コンサルティング統括部 第二営業部 部長
大手マンション管理会社にて大規模修繕工事の調査設計業務に従事。その後、修繕会社で施工管理部門の管理職を務め、さらに大規模修繕工事のコンサルティング会社で設計監理部門の責任者として多数のプロジェクトに携わる。豊富な実務経験を活かし、マンション修繕に関する専門的な視点から記事を監修。二級建築士,管理業務主任者。
参考URL：https://smart-shuzen.jp/（外部サイト）