【コラム】マンション管理会社の変更は普通決議で可能？手続きと注意点を解説

「管理会社の変更はどんな手続きが必要なのか」「特別決議が必要なのか」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。結論から言えば、管理会社の変更は普通決議（過半数の賛成）で可能です。本記事では、その法的根拠から具体的な手続きの流れ、トラブルを防ぐための注意点まで、わかりやすく解説します。

最終更新日 2026年8月31日

普通決議と特別決議の違い

まず、管理組合の総会で行われる2種類の決議について整理しておきましょう。

普通決議: 通常、管理規約の定めに従い、総会に出席した区分所有者の議決権の過半数で可決。管理費の予算承認や役員の選任など、日常的な管理事項を決める際に使われます。
特別決議: 組合員総数、議決権総数の過半数を有する組合員が出席し、出席組合員・議決権の各3/4以上の賛成が必要。規約変更や共用部分の重大な変更など、特に重要な事項に限られます。特別決議の要件は近年の法改正により見直されているため、実際の決議にあたっては管理規約を確認してください。

管理会社の変更は「建物の管理に関する行為」に該当し、規約変更には当たらないため、普通決議で足りるとされています。

管理会社変更の手続きの流れ

ステップ1：理事会での事前検討・候補選定

まず理事会で現在の管理状況や問題点を洗い出し、複数の管理会社から提案やプレゼンを受けてサービス内容と見積もりを比較検討します。新しい管理会社候補を内定したら、総会への議案上程を決定します。

ステップ2：総会の招集と議案書作成

総会日程を決め、管理規約に従い少なくとも会日の2週間前までに全組合員へ通知します。議案書には、検討の経緯、新管理会社選定の理由、候補会社の概要・実績、契約内容（業務範囲・金額・開始日）などをできる限り詳しく記載しましょう。
なお、現行管理会社に議案書作成を依頼しにくい場合は、理事会が主体となって準備し、必要に応じて新しい管理会社に協力を仰ぐ方法もあります。

ステップ3：総会での審議と決議

総会当日はまず定足数を確認し、管理会社変更の議案について審議します。マンション管理適正化法の規定により、新管理会社による重要事項説明は、総会当日または総会前に実施されることが一般的です。
質疑応答を経たのち採決に入り、管理規約に別段の定めがない場合、出席者（委任状・書面議決権行使を含む）の過半数が賛成すれば可決となります。

ステップ4：契約手続きと引継ぎ

決議後、新管理会社との正式な契約を締結し、現行管理会社との解約手続きを進めます。管理記録や会計帳簿、組合員名簿などの重要書類を確実に引き継ぎ、管理業務に空白が生じないよう配慮しましょう。

トラブルを防ぐための注意点

総会手続の遵守: 招集通知の期間・方法や議案内容の事前通知など、規約の手続きを厳守しましょう。手続違反があると決議の有効性を争われる可能性があります。
組合員への丁寧な説明: 変更の理由や新旧契約の違いを丁寧に説明し、事前にQ&Aを用意しておくと安心です。「聞いていない」「納得できない」といった不満の噴出を防止できます。
委任状・書面議決権行使の活用: 出席できない組合員には事前に提出を促しましょう。定足数の確保と過半数賛成のハードルを下げるのに有効です。
現管理会社との調整: 契約解除条項（解約予告期間など）を事前に確認し、適切なタイミングで変更の意思を伝えましょう。引継ぎの段取りについても早めに相談しておくと円滑です。

まとめ

管理会社の変更は特別な手続きを要するものではなく、普通決議で実施可能です。ただし、合意形成のプロセスや手続きの遵守を怠ると、決議後にトラブルが生じる恐れがあります。
十分な情報提供と丁寧な説明、そして規約に則った適正な手続きを心がけることが大切です。

本記事の監修者

遠藤七保
株式会社スマート修繕コンサルタント/第一コンサルティング統括部第二営業部部長
大手マンション管理会社にて大規模修繕工事の調査設計業務に従事。その後、修繕会社で施工管理部門の管理職を務め、さらに大規模修繕工事のコンサルティング会社で設計監理部門の責任者として多数のプロジェクトに携わる。豊富な実務経験を活かし、マンション修繕に関する専門的な視点から記事を監修。二級建築士,管理業務主任者。
参考URL：https://smart-shuzen.jp/（外部サイト）