【コラム】マンション大規模修繕工事の談合とは？

マンション修繕工事における談合とは、複数の工事会社が受注者や入札価格を事前に申し合わせる不正行為です。本来あるべき競争が行われず工事費が不当に高騰し、適正な品質も確保されなくなります。当然ながら談合は独占禁止法違反で、発覚すれば公取委から排除措置や課徴金などの処分、場合によっては刑事罰も科されます。民間のマンション工事であっても決して許されません。
管理組合（区分所有者全員で構成）の立場から見ると、談合によってせっかく積み立てた修繕資金が相場以上に支出され、本来受けられるべき工事の質や範囲が損なわれる恐れがあります。専門知識を持たない管理組合では高すぎる契約金額や手抜き工事に気付きにくく、談合は住民の資産と安心な暮らしを脅かす深刻な問題なのです。

2025年3月、公正取引委員会（公取委）は談合の疑いで首都圏の大手修繕業者約20社に一斉立ち入り検査を実施しました。マンション修繕業界で初の本格調査で、談合が業界全体に及ぶ深刻な問題であることが浮き彫りになっています。

なぜマンション修繕工事で談合が繰り返されるのでしょうか？背景には業者間の閉鎖的な業界構造と、巧妙な不正の手口があります。施工会社やコンサルタント同士が狭い業界内で繋がり、元請・下請などを通じて横のネットワークが形成されてきました。また管理組合側の知識不足につけ込んで不正を隠蔽し、発見を困難にしている実情もあります。

典型的な談合の手口をいくつか紹介します。

• 受注業者の事前内定とダミー見積もり: 特定業者を事前に受注内定し、他社にはダミー見積もりだけ出させる、相見積もりを装った出来レース。

• 設計監理者と施工業者の癒着: 管理コンサルタント等が極端に安い設計監理料で契約し、裏で提携業者の高額工事費から差額を得る。見積段階から特定業者が関与し仕様を割高に操作。

• バックマージンの授受: 工事代金の一部（例：契約額の一割）を裏で関係者にキックバックする不正。不要な経費が見積に上乗せされ、その分管理組合の負担が増える。

これらの手口はいずれも一見適正なプロセスに見えますが、裏では談合・癒着により競争原理が歪められています。専門知識のない区分所有者には発見が難しく、知らぬ間に大切な修繕積立金が浪費されてしまう危険があります。談合の温床となる業界慣行には管理組合として警戒が必要です。

談合が起きれば契約金額が相場より高騰し、その分修繕積立金が余計に減ります。何百万円もの無駄遣いとなり将来の修繕計画に支障をきたす恐れもあります。また、コスト優先で手抜き工事や粗悪な材料使用につながり品質低下のリスクも高まります。さらに談合に関与した業者が行政処分を受ければ工事が滞る恐れもあり、金銭面・品質面で深刻な悪影響を及ぼします。

談合から大切な修繕積立金と安全な暮らしを守るため、管理組合が取るべき主な対策を紹介します。

1. 複数業者から見積もりを取る: 管理会社の推薦業者だけに頼らず、複数の施工業者から見積もりを取り比較します。選択肢を広げることで不自然な高値を見破りやすくなります。

2. 第三者の専門家に相談する: マンション管理士や一級建築士など中立の専門家に見積内容や工事仕様をチェックしてもらいます。他者の目を入れることで不正の兆候を指摘してもらえます。

3. 選定過程の記録と共有: 業者選定の過程を議事録に残し、理事会や組合員に共有します。手続きをオープンにして不透明な決定を防ぎます。

4. 違約金条項の導入: 工事契約書に「談合発覚時は違約金を支払う」との条項を入れます。違法行為への強い牽制となり、万一起きても経済的補償を受けられます。

マンション大規模修繕工事における談合は、修繕積立金を奪い工事品質も損なう重大な不正です。近年、公取委の摘発や国の対策強化で問題が表面化しつつありますが、根絶には管理組合と区分所有者一人ひとりの警戒が不可欠です。適正価格と高品質な工事を確保するため、紹介した対策を活用して透明性の高い発注を心がけましょう。談合のない健全な修繕プロセスを実現し、安心して暮らせるマンションを守っていきたいものです。

遠藤 七保
株式会社スマート修繕 コンサルタント/第一コンサルティング統括部 第二営業部 部長
大手マンション管理会社にて大規模修繕工事の調査設計業務に従事。その後、修繕会社で施工管理部門の管理職を務め、さらに大規模修繕工事のコンサルティング会社で設計監理部門の責任者として多数のプロジェクトに携わる。豊富な実務経験を活かし、マンション修繕に関する専門的な視点から記事を監修。二級建築士,管理業務主任者。
参考URL：https://smart-shuzen.jp/（外部サイト）