長期修繕計画とは

長期修繕計画の作成・見直しには、高度な専門的知識と多大な労力が必要になります。

実際は、管理会社や建築設計事務所、マンション管理関係の公的団体など外部に委託する場合が多いと考えられます。しかし、その場合であっても、あくまで計画作成の主体は管理組合であり、依頼する業務内容を明確に指示するとともに、作成された計画内容（案）についてよく吟味することが重要になります。

このため、長期修繕計画を作成するための専門委員会を設置するなど、管理組合内部の検討体制を整えることも必要です。

建物の現状を確認するために、建物の調査・診断を実施します。

正確・詳細な調査を行うには専門家に劣化診断を依頼することになりますが、まずは管理組合による自己点検を行うことで、専門家に依頼する際に役立つ基礎的な知識が得られるとともに、後の合意形成がスムーズに進む手助けにもなります。

また、建物の状態を把握するための参考となる重要な書類について、竣工図などの図面はもちろん、過去の修繕や点検の記録、総会の議案書など、きちんと保管されているか確認するとともに、よく整理しておくことが必要です。

建物の調査・診断の結果を踏まえ、国交省の長期修繕計画標準様式の項目を基本としながら、今後必要とされる工事の項目や周期などを見直し案に反映させます。

効率的な工事の実施や経費の節減などを考慮し、工事実施時期が近い項目については、まとめて工事を行うよう設定するなどの検討も必要です。

竣工図書や修繕記録、調査・診断の結果などをもとに、修繕の対象部位別に概算数量（工事の対象となる面積など）を算出します。

また、過去の修繕工事の実績や専門業者の見積もりなどを参考として単価を設定します。

こうして算出された数量に単価を乗じて、修繕工事費を算定します。

区分所有者に対して見直しの内容について説明を行います。区分所有者の方からの意見も踏まえ最終調整を行います。
総会決議を経て、長期修繕計画の見直しが完了となります。

国土交通省では、長期修繕計画のひな形となる標準的な様式を策定し、公表しています。
長期修繕計画作成時のベースや参考として活用できるほか、管理組合やマンションの購入予定者が長期修繕計画の内容について理解し、チェックをするための手助けとなります。

長期修繕計画の内容の見直しには、建物の維持管理に関する専門的な知識が求められます。検討する際に、マンション管理士など専門家のアドバイスを受けていただくことができます。

長期修繕計画がない又は15年以上見直していないマンションでは、積立金不足により計画修繕工事ができなくなる恐れがあります。
こうした管理不全を防ぐため、長期修繕計画作成に係る費用の一部を横浜市が補助し、長期修繕計画の作成や見直しを促進します。
詳細は下記リンクをご参照ください。

管理規約があり、長期修繕計画が未作成のマンションには、マンション管理士などの専門家がヒアリングを行い、公益財団法人マンション管理センターの「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」で長期修繕計画を作成します。併せて管理組合の方への説明や見直しのアドバイスも行います。
詳細は下記リンクをご参照ください。

住宅金融支援機構のHPでは、長期修繕計画や修繕積立金見直しの参考となるようマンションライフサイクルシミュレーションを公開しています。
マンションライフサイクルシミュレーションは、建物・工事・資金の情報を入力していただくことで、建物規模・築年数などに応じたマンションの「平均的な大規模修繕工事費用」、今後40年間の「修繕積立金の負担額」、「修繕積立金会計の収支」などを試算することができます。

公益財団法人マンション管理センターでは、マンション管理組合の皆様が現在の長期修繕計画や修繕積立金の額を見直しする際やその内容が適切かチェックする際に、比較検討の目安（セカンドオピニオン）としてご利用いただけるよう概略の「長期修繕計画」の作成とこれに基づく｢修繕積立金の額｣を算出するサービスを行っています。

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修繕積立金とは