換地の仕組み

土地区画整理事業では、道路、公園、河川などの公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図るため、従前の宅地の条件を考慮しながら、利用しやすくなるように宅地の再配置を行います。この再配置により新しく置き換えられた宅地のことを「換地」といいます。
法第89条では、換地を定める場合には「照応の原則」に則って、換地及び従前の宅地の「位置」「地積」「土質」「水利」「利用状況」「環境等」が照応するように定めなければならないとされています。
しかし、全てが照応するような換地を定めることは困難なため、実際には、これらの要素を総合的に考慮して照応するように換地を定めることとされています。
重要なことは、隣地同士の間に公平性を保つことであり、不公平やある特定の宅地について特別の取扱いなどがないように注意して換地を定める必要があります。

土地区画整理事業では、将来道路となる土地や宅地整備が必要な土地に建物等がある場合は、建物等が移転された後でないと道路建設工事や宅地整備工事を行うことができません。そのため、土地区画整理事業の施行者は「仮換地」を指定し、権利者が従前の宅地から仮換地へ移転した後で公共施設等の工事に着手します。
一般的に仮換地は、将来換地となる宅地に指定されます。

土地区画整理事業では、道路、公園、河川などの公共施設用地及び保留地などの事業に必要となる土地を、地区内の権利者からその権利に応じて「減歩」として少しずつ土地を提供していただく仕組みになっています。
宅地の面積が事業によって減少することを「減歩」といいます。

土地区画整理事業における土地評価は、売買のための土地評価とは異なり、事業による土地の価値の増進(上昇度合い)を評価することを目的としています。そのため、評価にあたっては、地区ごとに異なる特性・状況などを踏まえた「土地評価基準」を定め、公平に評価しています。

評価方法には複数の種類がありますが、一般的には「路線価式評価法」を用いて土地評価を行います。この方法は、宅地が面する道路に付した路線価をもとに、各宅地の個別要素を加味して評価するものです。
また、土地区画整理事業における土地評価は、整理前後の宅地を同じ時点で評価することで、事業が長期間にわたっても、その間の土地価格の上昇や下落の影響を受けずに土地評価を行うことが可能となっています。

換地は、原則として地区内の全ての宅地を対象に定められますが、道路、公園、河川などの公共施設の配置などにより、全ての換地を過不足なく配置することは困難なため、それぞれの換地にはある程度の不均衡が生じます。
清算金は、この不均衡を是正するために、施行者を介して権利者間でやり取りされる金銭のことをいいます。