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マンション建替えの基本知識
築年数が経過し、古くなってきたマンションの建替え検討を始めたいと思う方は、まずはこちらをご覧ください。
最終更新日 2024年4月22日
建替えが実現したマンションはとても少ない!
現在、横浜市内には約1万棟のマンションがあります。(2023年時点)
そのうち築50年以上のマンションが約600棟、築40年以上のものは2000棟以上にもなります。
しかし、市内で老朽化したマンションの建替えが実現したのは、2023年時点で6件しかありません。(マンション建替え等の円滑化に関する法律によるもののみ)
これは、後に説明する費用面や合意形成面のハードルの高さにより、建替えに至ったマンションが現時点では少ないと考えられます。
そのため、建替えだけを検討するのではなく、まずは、このまま住み続ける場合と建替える場合、建物を売却する場合などを住民全員で比較検討することが重要です。
その話し合いの結果、建替えの検討を推進してくことを全員で合意して初めて具体的な建替え計画を検討し始めるというように、一歩ずつ、しっかりと段階を踏んで検討を進めていくことが望ましいです。
マンションの長寿命化・建替・売却を比較する
建替えには多くのお金がかかる
マンションを建替えるときは、新築と同様に建設費がかかるほか、現在のマンションの解体費が必要となります。
これらの費用の負担を軽減する方法の一つとして、これまでより大きなマンションにして住戸を増やし、増やした分を売ることで建設費や解体費などを補うという考えがあります。
しかし、現在のマンションが建物の大きさの制限近くまで建てられている場合、今より大きなマンションを建てることはできません。
中には、現在の法律等で定められた建物の大きさの制限、住宅に求められるニーズに合わせると今のマンションよりも小さくなってしまうこともあります。
建て替え費用のイメージ
マンションを大きくして建替える事業の企画、建設、販売は、一般的には不動産業者などに事業に参加してもらい進めますが、この場合は、管理組合から不動産業者に支払う経費が当然必要になります。
建物が大きくできる場合は?
現在のマンションが、法律で定められた建物の大きさの制限に対してどのくらいの大きさかによって、今よりも大きく建替えることができるかが決まります。
大きさの制限で特に重要なのは、「容積率」「高度地区」などです。
どんな制限か | 例 | |
---|---|---|
容積率 | 建物の敷地の大きさに際して、どれくらいの床面積まで建物を建ててよいかという制限 | 敷地の面積が1,000㎡で、容積率が150%の地域の場合、建物の床面積が1,500㎡までのものが建てられます。 |
高度地区 | 建物の高さの上限を定めている制限 | 第3種高度地区という地区では、最高の高さの限度が15mとなります。 |
自身のマンションの敷地面積や延べ面積(合計床面積)がわかっていれば、「容積率」「高度地区」を調べることで、建替えた場合にどれくらい大きくできるか、または現在の制限では同じ規模のマンションが建てられないかなどをおおよそ予想できる場合があります。
- 「容積率」「高度地区」を調べる:横浜市行政地図情報提供システム(外部サイト)内にあるi-マッピーより検索
大きくしたマンションは必ず売れる?
マンションを大きく建替えることが可能であっても、増やした住戸が建替え後に売れなければ意味がありません。
横浜市も人口減少の時代に入ってきており、若い世代の割合も減少しています。住宅の必要数も減少していくため、需要や人気のある場所、価格、仕様等により、市場のニーズは変化していきます。
これらのバランスで建替えられたマンションが得られる収入は決まります。区分所有者の金銭的負担なしでは建替えできない場合もこれからは増えていくと想定されます。
多く合意が必要
費用の負担をしてでも建て替えをしたいと思っても、一人ではできません。区分所有者みなさんによる意思決定が必要です。
建替えの決議(決定)には、法律で区分所有者と、議決権それぞれの4/5以上の賛成が必要です。
築年数の経過したマンションでは、住民それぞれの年代や経済状況が当初よりも大きく異なっていることが多いため、多くの費用をかけて建替えることの決議を得るのはとても難しくなります。
建替えができない、あるいは建替えをしない場合はマンションを長く使い続ける
様々な理由により建替えができない、あるいは建替えをしないと決定したマンションでは、今のマンションに住み続ける、使い続けることになります。
築年数が経過したマンションを使い続けるには、しっかりと管理・修繕、そして時代や居住者のニーズに合わせて性能を向上し、長寿命化を図り、マンションを維持していく必要があります。
維持・管理をする(リンク)を参考に維持・管理をしていきましょう。
また、さらに時間が経過し維持が難しくなった際は、マンションを解体、処分することになります。
その時に備えて、マンション丸ごと売って住み替える(敷地売却)もお目通しください。
このページへのお問合せ
建築局住宅部住宅再生課
電話:045-671-2954
電話:045-671-2954
ファクス:045-641-2756
ページID:594-282-938