よこはま地価案内　基礎編2　公的地価とは

土地の価格は、税金、相続、売買そして資産運用と、様々な場面で、わたしたちの生活にかかわりを持ちます。その際、適切な価格を算定するための根拠や目安となるのが、国や自治体が定期的に公表する公的価格です。

土地は、店で買える品物と違って、同じものは一つとしてありません。このような特性から、土地の価格には、売買時期、売る側と買う側の事情や動機など、いろいろな状況が反映されます。このため、土地の適正な価格がいくらなのか、一般の人にはわかりにくいという状況があります。

そこで国では、このような取引上の特殊事情等のない自由な取引において通常成立すると考えられる価格を「地価公示価格」として公表し、一般の人が取引の際に、土地の適正な価格を判断する際の客観的な目安として活用できるようにしています。
「地価公示価格」は、国土交通省が全国約3万地点の標準地（その地域において、大きさ・利用状況などが標準的な土地）を選んで、不動産鑑定士等の鑑定評価を基に、毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を公示するものです（公表時期は3月下旬）。地価公示の内容は、国土交通省や地方自治体のホームページに掲載され、自治体の市民相談窓口や図書館では冊子で閲覧することもできます。

「地価公示価格」とほぼ同等のものとして「都道府県地価調査価格」があります。こちらは都道府県が調査・公表するもので、地価公示と6か月ずらした毎年7月1日時点の価格です（公表時期は9月下旬）。

次に、税金の目安となる公的な価格として「相続税路線価」と「固定資産税路線価」があります。いずれも、道路ごとに価格が付けられていることから、「路線価」という名称になっています。
「相続税路線価」は相続税や贈与税の算出の基となるもので、地価公示価格の８割を目安に定められ、毎年の地価動向を反映して一年ごとに評価が見直されています。
「固定資産税路線価」は固定資産税を算出する基になるもので、地価公示価格の７割を目安として定められており、3年ごとに評価替えが行われています。

これら4つの公的価格を総称して、「一物四価（いちぶつよんか）」と呼ばれることがあります。一つの土地（不動産）に、「地価公示価格」、「地価調査価格」、「相続税路線価」及び「固定資産税路線価」という、四種類の価格が付けられていることを表現したものです。
なお、「実勢価格」、「地価公示価格」、「相続税路線価」及び「固定資産税路線価」を「一物四価」という場合もあります。「実勢価格」とは、実際に取引で成立した価格を示します。

「地価公示価格」を始めとする公的な価格は、それぞれの法律の目的に従い定められていますが、「地価公示価格」を基準にバランスの一元化が図られていますので、例えば近くに地価公示地点の無い場所の地価を調べたい場合には、路線価を参考(注釈1)にするなど、補完的に活用することができます。

• 注釈1：相続税路線価の場合は0.8で、固定資産税路線価の場合は0.7で割ることにより、地価公示と同じ水準（標準的な土地価格）にすることができます。