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よこはま地価案内 基礎編1 地価の決まり方

最終更新日 2019年2月20日

地価は、土地の価値を示すものです。その価値は、取引の条件や地域の状態などが反映され、個別に決まります。
投機的な取引によって起こった価格高騰(バブル)とその後の崩壊を経て、現在は、土地自体の利用価値を重視する傾向が現れているなど、地価が上昇や下落する背景には、様々な社会状況が関係しています。

地価を形作る要素と要因

土地の価格である地価は、その土地がどれくらい役に立つか、他の土地と比べてどれだけ貴重か、買い手がどれ位いるか、の3つの要素(注釈1)が相互に関係しあった結果生ずる経済価値を、金額で表したものです。
これら3つの要素に対して、自然・社会・経済などの状況(例:山川海、地盤、少子高齢化、物価、賃金、法規制、税制など)や周辺地域の状態(例:交通施設や商業施設の質や規模、都心からの距離、公共公益施設、公害、街並み、景観、土地柄、繁華性、顧客層など)、並びに土地そのものの個別特性(例:間口、奥行、面積、形状、接面道路、日照、風向、情報通信基盤、駅距離、顧客の流れなど)といった要因(注釈2)が影響を与えることで、個々の土地価格が形成されるのです。

加えて、売り手と買い手の個別の事情によっても価格が変動します。
他人から見れば、それほど価値が高いとは思えない土地であっても、その土地がどうしても欲しい人(例えば、隣接地を買って事業を拡大したいと考えている人)にとっては、大変に利用価値がある土地になります。そのため取引では、高めの価格が示される場合があります。反対に、駅からも近く整った形をして使いやすそうな土地なのに、価格のことよりも売ることを急ぎたい(例えば、相続によって高額の納税義務が生じた)という事情から、近隣の取引に比べると、安めの価格で取引されることもあります。

土地ごとに違った価格が示されるのは、このように複雑な事情があるからなのです。しかも、土地は一般の商品と違って、同じ土地は二つとないという特性がある上、情報量が少ないという事情もあり、地価が分かり難いものとなっているのです。(一般の方の目安となる指標については、次項の「公的地価」で説明します。)

地価を算出する方法

適正な地価は、不動産鑑定士による鑑定評価によって示されますが、どのような手順で地価を算出しているのでしょうか。

評価の方式には大きく分けて三つの方式があり、それぞれ、原価として投じられた費用はどれ位か、市場で取引される値段はどれ位か、それを利用することで得られる収益はどれ位か、という面に着目して価格を算出します。(注釈3)
さらに、これら複数の手法によって算出された価格を、専門知識と経験をもとに比較・調整(注釈4)して最終的な価格を決定するのです。

このように、地価を適正に算定するには、高度な専門知識が不可欠であり、大変に難しく微妙なことであると言えます。(不動産鑑定士については、後述の「鑑定評価と法律」の中で詳しく説明します。)

  • 注釈1:この3要素(地価を形成するために不可欠な条件)について、専門的には「効用」「相対的希少性」「有効需要」という名称が使われています。
  • 注釈2:この3要因(地価に影響を与える主要な原因)について、専門的には「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」という名称が使われています。
  • 注釈3:この3つの評価手法について、専門的には「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」という名称が使われています。
  • 注釈4:不動産鑑定評価の考え方は、社会経済状況に応じて時代とともに変化しています。かつては、対象の土地と類似する土地の実際の取引価格を基に算出する「比準価格(=取引事例比較法で算出した価格)」がメインでしたが、バブル後の不動産に対する価値観の変化や不動産証券化の進展に伴い、最近では、土地が利用され将来生み出すとされる「収益価格(=収益還元法で算出した価格)」を重視する傾向となっています。

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都市整備局企画部企画課

電話:045-671-3953

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ファクス:045-664-4539

メールアドレス:tb-kokudo@city.yokohama.jp

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