よこはま地価案内　Ｑ＆Ａ編　ゼロから知りたい人のために

一般的に土地の価格といわれるものには4種類あります。実際の取引価格（実勢価格）、公示地価、相続税路線価、固定資産税路線価の4つで、まとめて「一物四価」と呼んだりします（基準地価は公示地価と同等の位置づけです）。一番基本的なのは公示地価で、標準的で適正な価格として、いろいろな価格の算出根拠にもなっており、相続税路線価は公示地価のおよそ8割、固定資産税路線価はおよそ7割を目安に設定されています。一方、実際の取引は売り手と買い手の双方の都合で決定されるため、公示地価とは必ずしも一致しません。

例えば、家やマンション探しの際、第一希望の駅周辺で手頃な価格の物件が見つからない、といった場合、地価の知識があれば、同じような通勤条件や居住環境でもっと安く物件を探せる別の地域はどこかというようなことがある程度自分で分かるようになり、無闇に歩き回るといった無駄な時間を減らすことができます。また、気に入った物件がすぐ見つかった場合でも、実際に購入・賃貸契約をする際、その土地の標準的な地価を予め知っていれば、契約価格が適正かどうか判断する目安になります。さらに近年では、株と同じような投資の手段として不動産の証券も一般に販売されていますので、土地を買わなくても地価の知識が有効な場合というのは意外と多いのです。

一般的な新築分譲マンションの場合、販売価格は、＜土地取得費＋造成費＋建築費(＋既存構造物があればその解体撤去費)＋広告宣伝費＋諸雑費等＋適正利益の合計＞に見合うように設定されます。同じ建築グレードのマンションであれば、地価の安い地域に位置すればその分だけ販売価格も安くなることになります。また、借家の契約更改による賃料改定の場合、地価の変動とのバランスも考慮されるものなので、最新の地価情報を把握しておくことが適正な契約をするために重要です。

土地の適正価格は、国家資格を持つ不動産鑑定士による鑑定によって求めることになります。鑑定評価する際の基準が国によって詳細に定められていて、偏った鑑定評価が行われることがないよう、法律できちんとルールが作られています。

「不動産鑑定士」とは、不動産の鑑定評価を行うことのできる国家資格を持つ人のことです。国土交通省が所管する国家試験に合格し、大臣または知事の登録を受けることが必要で、資格を持たない者は法律上、不動産の鑑定評価を行うことはできません。また、不動産鑑定士は鑑定だけでなく、その高度な専門知識を基に、不動産の有効活用や投資に関するコンサルタント業務を行っている場合が多いようです。
「不動産業者」というのは特定の資格を指すものでは無く、不動産に関係のある業（不動産の売買・賃貸・管理・仲介など）を営む者を総称した一般的な呼称です。経験豊富な不動産業者であれば、土地の価格を経験上ある程度判断することができるので、参考価格ということであれば教えてもらうことも可能ですが、相続や訴訟がからむ場合などのように正確な価格を鑑定する必要があるのであれば、不動産鑑定士の資格を有する人に依頼しなければなりません。

市役所でお教えできるのは、地価公示・県地価調査・固定資産税路線価といった、いわゆる公的価格のみです。個々の土地価格については、これらの公的価格を参考にご自分で判断していただくか、不動産鑑定士などの専門家にご相談ください。

市役所では個々の事業者をご紹介することはできません。横浜市都市整備局と一般社団法人神奈川県不動産鑑定士協会との共催で、年2回（4月と10月）不動産の無料相談会を開催しておりますので、そちらをご利用ください。日時や詳細はホームページと広報よこはまでお知らせします。
なお、共催する一般社団法人神奈川県不動産鑑定士協会（外部サイト）は、神奈川県内の不動産鑑定士で組織する県内唯一の公益法人であり、事務局内に常設の無料相談窓口を設置しております。

地価公示（及び県地価調査、以下同じ）の場合は、地点数が限られていてどこにでもあるという訳ではないので、まず調べたい土地の近くにある公示地点を探します。その際、調べたい土地がどの用途地域（住居・商業・工業・市街化調整区域）に含まれるか注意して、同じ用途の公示地点を選んでください。その上で、調べたい土地が公示地点よりもっと駅に近いから高いとか、道幅が狭いから安いといったことを比べて、おおよその価格を判断します。なお、地価公示価格は平均的な状況での適正価格を示すものですので、個別事情によって実際の取引価格は高くなる場合も安くなる場合もあります。
路線価の場合は、横浜市内ではほとんどの道路に固定資産税路線価が設定（相続税路線価は市街化区域のみ）されていますので、まず調べたい土地が面する道路の路線価を調べます。注意しなければいけないのは、路線価は課税の算定基準として設定されているため、相続税路線価は地価公示の８割、固定資産税路線価は７割を目安に設定されていますので、それぞれを0.8か0.7で割り返して、地価公示と同じ適正価格の水準に合わせる必要があります。
※なお、路線価については、財政局固定資産税課及び各区税務課へお問合せください。

地価公示及び県地価調査は、土地の適正な価格を判断する際の客観的目安として設定されています。ですから、その地域の標準的な土地が平均的な状況において適正に取引されたら通常成立するという価格になっています。個々の土地は、土地の形や大きさ、建ぺい率・容積率、前面道路の広さ、周辺の状況、駅までの距離やガス・上下水道の整備状況などがそれぞれ異なりますので、そういった点の違いで、価格に上下が生じることになります。例えば、同じ区画内の近接した土地でも、角地など2方向以上に接道がある土地の方が土地利用の選択肢が広がるので価格が高くなることがあります。また、住宅地で区画の大きな土地は、面積が広いほど総額がかさむため、極一部の富裕層だけに需要が限定され大多数の中間層にとっては購入意欲を喚起しない土地ということで、市場規模の小ささがマイナス要素となって単価としては下がることがあります。