よこはま地価案内　情報編2　近年の地価動向

地価は平成3年をピークとして15年も連続して下がり続け、ようやく都市部を中心に上昇に転じたのは、平成19年地価公示でのことでした。「いざなぎ越え」(注釈1)と言われた長期の好景気を背景に、東京、大阪、名古屋の三大都市圏の一部では、平成16(2004)年あたりから地価の上昇傾向が現れ始めていましたが、ここに来てその傾向が明確化したとされたのです。続く9月発表（平成19年7月1日時点）の神奈川県地価調査、翌年3月発表（平成20年1月1日時点）の地価公示でも、基本的に上昇傾向は続きました。（注釈2）
しかしその上昇傾向も長くは続かず、翌々年の平成21年地価公示では、全用途で再び下落に転じました。

平成19年後半のサブプライムローン問題に端を発する金融資本市場の混乱は日本経済に直接間接に広く影響を及ぼし、年度末には景気回復が足踏み状態となり、地価の持ち直し傾向に早くも陰りが見られるようになりました。（注釈3）
日本の不動産投資市場から欧米の外国資金が撤退し資金調達環境が悪化、さらに、米国経済の景気後退、為替相場における円高、株価下落といった経済不安材料に、原油価格の高騰、建築資材コストの上昇も加わり、企業や個人の土地需要に大きな影を落とすことになったのです。
また、耐震偽装事件の再発防止を目的とする建築基準法の改正（平成19年6月施行）が行われ、建築確認申請手続きが厳格化されたことによる現場の混乱が同じ時期に重なったことが、建設投資に対する懸念材料とみなされ、一時的に建築着工数が激減、地価の減速傾向に少なからず影響があったと言われています。

平成23年３月11日に発生した東日本大震災の影響により、不動産市場は一時的に停滞し、平成23年７月１日時点の都道府県地価調査では、被災地である岩手県、宮城県及び福島県では全体的に地価が下落し、津波により甚大な被害を受けた地域や原子力災害対策特別措置法により設定された警戒区域等に存する基準地については、調査地点の変更（選定替）あるいは調査を休止しました。また、液状化被害の大きかった千葉県湾岸部でも地価が大幅に下落しました。平成24年１月１日時点の地価公示でも、被災地の下落傾向は続きましたが、一部被災地における土地への需要は被災の程度により差が見られるようになり、特に宮城県では浸水を免れた高台の住宅地等に対する移転需要が高まり地価の上昇地点も見られました。

• 注釈1：2002年2月から2007年10月までの69か月（5年9か月）に及んだ景気回復。戦後最長の「いざなぎ景気」（1965年11月～70年7月、57か月）よりも長期であったことからこう呼ばれました。ただし、実質成長率は年平均2％弱で、いざなぎの10％超、バブル景気の5％程度などと比べ、低水準にとどまりました。
• 注釈2：この時の地価上昇では、バブル期に見られたような投機的な動きはあまり目立たず、日本全国が一律に上昇した訳ではありませんでした。ブランド力のある商業地や、便利で快適な居住環境の住宅地に対しては需要が集中し、上昇率も高い数値を示したものの、そのほかの土地ではそれほど活発な動きが出た訳ではありませんでした。これは、「地価は上昇し続ける」といういわゆる土地神話が崩壊し、土地の利用価値を重視する意識への変化が定着していることを背景に、需要動向についても地域の条件に応じて個別化している傾向が強まっているためと考えられ、20年前と比べて我が国の土地市場が構造的に変化していることを窺わせます。
• 注釈3：2007年のサブプライムローン問題（アメリカの低所得者層向けローンの焦げ付きにより、金融市場が信用不安から機能不全に陥るとともに、これらを組み込んだ証券化商品が国際的に出回っていたことから、世界的に信用不安が拡大したこと）が発端。資金繰りに困ったアメリカ大手証券会社が相次いで経営危機に陥り、特に2008年9月のリーマンブラザーズの破綻（「リーマン・ショック」）による衝撃は、世界規模での信用収縮を引き起こし、世界金融危機とそれによる同時不況をもたらしました。

最近の地価の動きの特徴として、かつてのように地価が一律に上がったり下がったりするのではなく、利便性や収益性が高い地点では地価が上がっているのに対し、利便性や収益性が劣る地点では引き続き下がっている、という「地価の個別化」の傾向が伺えます。

※詳しくは「地価のあらまし」をご覧ください。

なお、地価動向の先行きについては、景気・金利の動向、需給バランスの動向、内外投資家の動向の影響などに留意が必要であり、専門家でも正確に予測するのは極めて難しいと言われています。