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学識経験者による研究会について

最終更新日 2019年3月21日

斜面地を利用した地下室マンション問題研究会設置要綱(平成15年7月1日施行)

(趣旨)
第1条 この要綱は、斜面地を利用した地下室マンション問題研究会(以下「研究会」という。)の設置及び運営に関し必要な事項を定めるものとする。

(用語の定義)
第2条 斜面地を利用した地下室マンションとは、斜面地において、建築基準法に基づく住宅の地下部分の容積率の緩和制度を利用して建設される共同住宅のことをいう。

(設置目的等)
第3条 研究会は、市内に多く存在する斜面地を利用した地下室マンション対する建築・開発規制について、用途地域に適した良好な住居の環境の形成及び保護を図るため、考え得るあらゆる面から検討することを目的として設置する。

(組織及び設置期間)
第4条 研究会は、委員4人以内をもって組織する。
2 研究会の設置期間は、平成15年8月1日から平成16年3月31日までとする。

(委員)
第5条 研究会の委員は、都市計画、建築、行政等に関し学識経験を有する者のうちから、市長が委嘱する。

(会長)
第6条 研究会に会長を置き、委員の互選によりこれを定める。
2 会長は、研究会を代表し、会務を総理する。
3 会長に事故があるとき、又は会長が欠けたときは、あらかじめ会長が指名する委員が、その職務を代理する。

(会議)
第7条 研究会の会議は、会長が招集する。
2 研究会の会議は、委員の過半数の出席がなければ開くことができない。
3 研究会の会議の議事は、出席委員の過半数をもって決し、可否同数のときは、会長の決するところによる。
4 研究会は、必要に応じて委員以外の者の出席を求めて、意見を聴くことができる。

(庶務)
第8条 研究会の庶務は、建築局建築指導部建築企画課において処理する。

(委任)
第9条 この要綱に定めるもののほか、研究会の運営に関し必要な事項は、会長が研究会に諮って定める。

附 則
(施行期日)
1 この要綱は、平成15年7月31日から施行する。

(経過措置)
2 この要綱の施行の際、最初の研究会の召集は、市長が行う。

斜面地を利用した地下室マンション問題研究会 委員名簿

委員一覧
 氏名所属等分野
委員小林 重敬横浜国立大学大学院教授都市計画・建築
委員内海 麻利駒澤大学法学部専任講師、横浜国立大学非常勤講師都市計画
委員北村 喜宣上智大学法学部教授行政法
委員久保 茂樹青山学院大学法学部教授行政法

斜面地を利用した地下室マンション問題研究会の会議概要

「第1回 斜面地を利用した地下室マンション問題研究会」の会議概要

平成15年8月1日(金曜日)午後8時から標記研究会を開催いたしました。会議の概要は以下の通りです。

1 斜面緑地・地下室マンションの概要の確認

横浜市の地形の特色、斜面緑地の概況、地下室マンションの概況(紛争等の実情)について説明し、横浜市では開発可能な斜面が多く、特に第一種低層住居専用地域を多く抱えていることから、問題が起きやすい環境にあることが確認されました。

2 地下室マンションの問題点の検証

(1) 主な問題点

周辺の街並みとの違和感、ボリュームからくる圧迫感、斜面緑地の喪失等の問題点が提起されました。

(2) 問題発生の背景

問題発生の背景として、
・市内には、交通の便がよく開発可能な谷戸が多いこと
・建築、土木技術の高度化により斜面地開発が容易となったこと
・地階の容積率不算入措置の導入(H6)、廊下等共用部分の不算入措置の導入(H9)
・平均地盤面の操作により、低層住宅地でも、実質中高層マンションも建てられること
などが確認され、その分析を行いました。

3 地下室マンションの規制に関する他都市の状況の確認

鎌倉市の条例(鎌倉市開発事業等における手続及び基準等に関する条例)を説明し、内容について議論を行いました。

4 地下室マンションの規制に関する手法の検討

問題を解決するための手法については、いろいろな側面からの意見が出され、次回以降、引き続き検討を行うこととなりました。

「第2回 斜面地を利用した地下室マンション問題研究会」の会議概要

平成15年9月1日(月曜日)午後6時30分から標記研究会を開催いたしました。会議の概要は以下の通りです。

1 地下室マンションに関する現況の確認

写真等による市内の地下室マンションの実例の確認、アンケートの中間集計に基づく市民の意見の把握等、第1回目に引き続き地下室マンションに関する現況を確認しました。

2 地下室マンションの規制に関する手法の精査

問題を解決するための手法について精査を行い、各手法の効果等について検討しました。
<検討を行った手法>
(1) 建築物の圧迫感を軽減するための手法
(2) 地盤面の変更を制限するための手法
(3) 敷地内に緑地を確保するための手法

3 暫定指導指針の報告と検証

8月25日から開始した「暫定指導指針」の内容を報告し、現在検討中の新たなルールづくりにどのようにいかしていくかの議論を行いました。

「第3回 斜面地を利用した地下室マンション問題研究会」の会議概要

平成15年9月30日(火曜日)午後6時から標記研究会を開催いたしました。会議の概要は以下の通りです。

1 地下室マンションの規制に関する手法の整理

これまで、精査を行なってきた規制の内容、規制の根拠等を整理し、研究会のまとめとしました。

規制内容
(1) 圧迫感を軽減するための規制
(2) 地盤面の変更を制限するための規制
(3) 敷地内に緑地を確保するための規制

規制根拠
(1) 建築基準法に基づく委任条例の活用
(2) 委任条例を補完するための自主条例の活用

手続規定
(1) 市民への公開性の確保
(2) 罰則等の制定による実効性の確保
(3) 他条例、他施策との整合、連携を図るための総合性の確保

2 研究会のまとめ

研究会については第3回で終了とし、後日、検討結果をまとめたものを研究会からの提言として受理することとなります。

問い合わせ先:
まちづくり調整局(現・建築局)
建築調整課(現・建築企画課) 電話:671-2933
宅地調整課(現・宅地審査課) 電話:671-2946

斜面地を利用した地下室マンション規制のあり方について(提言)

斜面地を利用した地下室マンション規制のあり方について(提言)


平成15年10月16日
斜面地を利用した地下室マンション問題研究会


目次
1 斜面地を利用した地下室マンション規制の必要性
2 地下室マンション規制の目的と対象
3 地下室マンション規制の手法
4 手続規定のあり方

参考
(1) 斜面地を利用した地下室マンション問題研究会委員名簿
(2) 研究会の検討経過

1 斜面地を利用した地下室マンション規制の必要性

横浜市の地形は、丘陵地、台地及び河川沿いの低地により構成されており、丘陵地や台地が複数の河川に浸食され、多くの谷が刻まれていることが特徴である。
このような地形的条件を背景に、昭和60年頃から、斜面地の地形に沿った階段状のマンションの立地が見られるようになったが、平成6年及び平成9年の建築基準法改正による住宅地下室容積率緩和制度及び共用廊下等の容積率緩和制度の導入を契機として、地階に居室を有する地下室マンションの立地が増加してきた。
特に最近では、建築基準法の緩和制度を最大限利用し、地下の階数が地上の階数を上回るような地下室マンションの立地が増加しており、建築基準法の緩和制度を適用しない場合の容積率が都市計画で定められた容積率の概ね3倍となる地下室マンションも出現している。
このような地下室マンションは、建築・土木技術の高度化等を背景として、鉄道駅に近接する利便性の高い地区でありながら土地利用が困難であった急傾斜の斜面地においても立地するようになり、それとともに形態も階段状から垂直状へ変化していった。
この結果、地下室マンションによる周辺の住環境の変化が大きな問題となり、市内各地で紛争が多発している状況にある。これを受けて、横浜市が平成15年7月から9月までに実施した市民アンケートにおいても、地下室マンションの立地を問題とする意見が全体の約84%を占める結果となっている。
このような背景と実態を踏まえ、地下室マンションが横浜市の地形的な特性に応じ、良好な住環境と調和した建築形態となるための規制を行う必要がある。

2 地下室マンション規制の目的と対象

近年、地下室マンションに係る紛争が多発してきた状況を考慮すると、「地下室マンションが周囲の住環境に与える圧迫感やボリュームの軽減」を規制の目的とすべきである。
また、周囲に圧迫感を与え、良好な住環境を損なうような地下室マンションを広く規制の対象にすることが考えられるが、現段階では早期の対応が求められることから、規制の対象としては主に、緩和手法を最大限に利用した結果、ボリュームが極端に大きく、周辺の住環境に与える圧迫感が非常に大きい「垂直状の形態」の地下室マンションに絞っていくことが適当と考えられる。

3 地下室マンション規制の手法

垂直状の地下室マンションの圧迫感やボリュームを軽減させる方法としては、 1. 「平均地盤面の位置を意図的に操作し、地下室マンションのボリュームを増加させるために行う盛土を規制する」とともに、 2. 「地下室マンションの圧迫感が大きい斜面地の下部での緑化を重点的に行う」ことが考えられる。
なお、横浜市では、工業専用地域を除くすべての用途地域(用途地域面積の約95%)において、高度地区による高さの制限を定め、良好な住環境の保全、道路等の都市基盤機能の維持を図っていることから、高度地区の目的を達成させるためにも、盛土と緑化の規定については、なるべく広い地域を対象とすべきである。
さらに、横浜市では、昭和48年の用途地域指定時に用途地域の約45%にあたる約14,270haを第1種住居専用地域に指定し、高度地区による高さ制限(第1種高度地区:最高高さ10m、北側斜線5m+0.6/1)、外壁の後退距離の制限、及び敷地面積の最低限度(平成8年から)といった形態制限を導入してきたこと、また、市民の自発的な取り組みにより数多くの建築協定が締結されてきたことなど、低層住宅に係る良好な住環境の維持・保全に積極的に取り組んできた経緯を踏まえると、 3. 「特に低層住居専用地域においては、地下室マンションの形態自体を制限する」ことが必要である。
それらの規制手法としては、市民アンケートの意見にも見られるが、実効性かつ強制力のある制度を用いるべきである。
そのため、建築基準法や都市計画法令による委任条例を根拠とした強い効力を持つ規制手法を選択する必要があるが、それを補完するために、憲法(地方自治法)に基づく自主条例と併せて、両者を一体的に機能させた規制手法とする必要がある。
盛土の制限と緑化の規定については、建築基準法や都市計画法令に基づく委任条例を根拠とすることが困難であることから、自主条例により規制すべきである。
また、地下室マンションの形態制限については、建築基準法の改正による容積率緩和制度は全国一律の基準であるが、低層住居専用地域において良好な住環境の維持・保全に積極的に取り組んできた横浜市特有の実状を考慮すると、都市計画で定めた用途地域の指定目的を達成するために、建築基準法第50条に基づく委任条例により制限することが最も適当である。
具体的な基準としては、

  1. 盛土の制限については、「平均地盤面の位置を意図的に操作し、地下室マンションの形態を変更させることとなる盛土は原則として禁止すること」
  2. 緑化の規定については、「地下室マンションの敷地の下部を中心に、外壁又は柱から敷地境界までの距離を4m以上確保したうえで、敷地面積の1割程度の緑地を設けること」
  3. 地下室マンションの形態の制限については、「第1種及び第2種低層住居専用地域内においては、階数を5以下とすること。ただし、そのうちの第2種高度地区(高さの最高限度12m)内においては、階数を6以下とする」

という内容が考えられる。

4 手続規定のあり方

地下室マンションと周囲の良好な住環境との調和を図るためには、地下室マンションを建築する際の必要な手続が、公開性・実効性・総合性を兼ね備えていることが大切である。
まず、公開性については、近隣住民との紛争を未然に予防する観点から、地下室マンションの計画を早期に近隣住民に周知させるためにも、近隣住民への説明等を手続の早い段階に位置づけることが大切である。
次に、実効性については、指定確認検査機関による建築確認が可能となっている状況も鑑みて、建築当局との協議手続きを開発許可や建築確認等の法令に基づく手続に先立って行うよう設定すべきであり、できるだけ事前の協議・調整を行うことが肝要である。
さらに、違反者に対する罰則等を設けることにより、実効性を確保する必要がある。
最後に、総合性については、既存の関連条例の手続との重複を避けることや他施策との連携を図ることなどに配慮する必要があり、これらの観点を総合的に踏まえた手続のあり方を条例化すべきである。

参考

(1) 斜面地を利用した地下室マンション問題研究会 委員名簿

委員一覧
委員小林 重敬横浜国立大学大学院教授
委員内海 麻利駒澤大学法学部専任講師
横浜国立大学非常勤講師
委員北村 喜宣上智大学法学部教授
委員久保 茂樹青山学院大学法学部教授
協力委員一覧
協力委員吉田 一弘まちづくり調整局建築指導部長
協力委員井上 憲二まちづくり調整局宅地指導部長
協力委員土井 一成都市経営局政策部政策調整担当部長
協力委員小林 雅典緑政局緑政部長
協力委員吉田 哲夫緑政局公園部長
協力委員風間 亨都市計画局都市計画部長

(2) 研究会の検討経過

経過
開催開催日主な検討事項
第1回平成15年8月1日(金曜日)
  • 地下室マンションの問題点の検証
  • 地下室マンションの規制に関する各種手法の検討
第2回平成15年9月1日(月曜日)
  • 地下室マンションの規制に係る手法の比較検討及び手法の絞り込み
  • 規制内容の具体的イメージの提案
  • 規制ルールの構成の検討
第3回平成15年9月30日(火曜日)
  • 規制ルールの素案の検討

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建築局建築指導部建築企画課

電話:045-671-2933

電話:045-671-2933

ファクス:045-550-3568

メールアドレス:kc-kjkikaku@city.yokohama.jp

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