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用語説明

最終更新日 2019年1月31日

土地区画整理事業に関連する用語集です
換地事業では、道路・公園等の公共施設を整備すると同時に、個々の宅地の条件を考慮しながら、最も利用しやすいように宅地の再配置を行います。このように、もとの宅地に対して新しく置き換えられた宅地を換地といいます。換地には、もとの宅地についての権利(所有権、地上権、永小作権、賃借権等)がそのまま移っていきます。
減歩換地の地積は、従前の土地の地積に比して減少することがあります。このことを減歩といい、その減少地積を減歩地積といいます。
減歩の原因は、事業の施行により公共用地が増加すること(公共減歩という)と、保留地をとること(保留地減歩)によります。
各筆の減歩地積は、換地設計により、事業の施行により受ける利益の程度に応じて配分されるものです。
減歩率減歩地積が従前の土地地積に対する割合を減歩率といいます。
施行地区の従前の総宅地地積と換地の総宅地地積の差、総減歩地積が従前の総宅地地積に対する割合を平均減歩率といいます。
各筆の減歩率は、平均減歩とは異なり、換地設計により、事業の施行に伴い受ける利益の程度に応じて計算されます。
照応の原則換地を定める場合は,従前の宅地に対して,整理後の換地の位置,地積,形状,土質,水利,利用状況,環境等が照応するように総合的に定めなければならないという原則があります。これを照応の原則といいます。
縄延び地租改正時に、縄を延ばしたことにして、実際の地積より小さく測定し、課税を少なくしたことから「縄延び」と呼ばれているようです。公簿上の地積は、実際の地積より小さいことが一般的とされていますが、地域や地目によって縄延びの割合が異なり、時には「縄縮み」となっている地域もあります
基準地積換地計画において、換地を定めるときの基準となる従前の宅地各筆の地積をいいます。
決定方法としては、「1.登記簿地積をそのまま採用する」「2.公共用地等に囲まれた一定の区域について測量し、登記簿の合計地積と差をルールに従って案分する」「3.各筆を実測する」、3とおりの方法があります。
換地設計仮換地案を作成するための一連の作業をいいます。
換地計画仮換地として指定された宅地を、「1.最終的にどのような換地を交付するか」「2.清算金がどうなるのか」「3.所有権以外の権利等をどのように換地に指定するか」を定める計画。
この計画は換地処分として公告され、その翌日から効力を発生します。
仮換地の指定仮換地の指定とは、「1.宅地の造成及び公共施設の新設、変更等の工事のため必要がある場合」「2.換地計画に基づき、換地処分を行うため必要がある場合」に、従前の宅地に存した使用収益を行使できる権原を付与する行政処分をいい、指定された仮の換地を仮換地といいます。
使用収益開始使用収益開始とは、施行者(横浜市)が仮換地指定後に権利者様からお預かりしていた宅地を、造成工事等の後にお返しすることです。これにより仮換地先での建築等の行為が可能となります。
清算金換地は、整理前と整理後の宅地の位置や形、地積等を各々評価し、交付すべき地積を算出しますが、それぞれの宅地の様々な事情や決められた街区の中にいくつかの換地を当てはめるという技術的な面から、必ずしも算出地積どおりの換地を与えることが出来ません。そのため、これらの宅地間での不公平をなくすため、施行者が算出地積より多く割り当てられた人から徴収し、少なかった人に交付する金銭を清算金といいます。なお、この事業区域全体の徴収と交付の清算金の額の合計は同額で差し引きゼロであり、清算金は事業費に当てるものではありません。
施行規程地方公共団体施行は議会に付議し条例で定めまた、行政庁施行は2週間公衆の縦覧に供した後規則で定めます。施行規程に定める事項は、「1.事業の名称」「2.施行地区に含まれる地域の名称」「3.事業の範囲」「4.事務所の所在地」「5.費用の分担に関する事項」「6.保留地の処分方法に関する事項」「7.土地区画整理審議会並びにその委員及び予備委員に関する事項」「8.地積の決定に関する事項」等です。
横浜国際港都建設事業金沢八景駅東口地区土地区画整理事業施行条例
事業計画施行者が事業を施行する場合に作成する公共施設、宅地等に関する計画をいい、「1.施行地区」「2.設計の概要」「3.施行期間」「4.資金計画」等を定めなければなりません。
評価員地方公共団体等が施行する事業において、審議会の同意を得て選任される、土地または建築物の評価について経験を有する人をいいます。評価員は、次の場合の土地及び土地に存する権利の価格を評価するに当たって意見を述べることになっています。「1.換地計画において清算金又は保留地を定めようとする場合」「2.減価補償金を交付しようとする場合」
施行区域都市計画として事業を施行することを決定した区域をいいます。都市計画として定める事項は、「1.市街地開発事業の種類(土地区画整理事業)」「2.事業の名称」「3.施行区域」「4.施行区域の面積」「5.公共施設の配置」「6.宅地の整備に関する事項」等です。
都市計画事業都市計画法第59条にもとづく認可を受けて行われる都市計画施設の整備に関する事業及び市街地開発事業をいいます。都市計画事業として行われる事業は、施行者の別なく施行区域の土地でなければなりません。
減価補償金地方公共団体や住宅・都市整備公団等が施行する事業において、整理後の宅地価額の総額が整理前の総額より減少した場合に、整理前の宅地について所有権及び使用収益等の権利を有する人に対して交付される整理前後の宅地総額の差額に相当する金銭をいいます。(実際は減価補償金により土地を先行取得し、従前の公共用地を増やすことにより最終的に減価補償金が発生しないように事業が行われています。)
建築行為等の制限事業を円滑に進めるために、建築行為等については次のような制限があります。
(1)計画制限:施行区域が都市計画決定されてから事業の認可があるまでの制限をいい、その区域内で建築物の建築をしようとする場合には、都市計画法第53条の許可を受けなければなりません。
(2)事業制限:事業が認可された日から換地処分公告の日まで次の行為をしようとする場合には、土地区画整理法第76条の許可を受けなければなりません。
1.事業の施行に支障をきたす恐れのある土地の形質変更
2.建築物その他の工作物の新築、改築又は増築
3.重量が5トンを超える移動の容易でない物件の設置又は堆積

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