地価はどのように決まるのでしょうか

　土地の価格である地価は、その土地がどのように利用できるのかによって決まります。
　同じ造成地の隣り合った土地であっても、形、方位や道路の状況など、その土地の条件によって、地価は異なります。

　売買の場合は、地価が決まる重要な事柄は、その土地の価値が売り手と買い手の考え方によって、変わるということです。
　他人から見れば、それほど価値が高いとは思えない土地であっても、その土地がどうしても欲しい人（例えば、お店を広げたいと考えている人）にとっては、大変に利用価値が有る土地になります。そのため取引では、高めの価格が示される場合があります。反対に、駅からも近く整った形をして使いやすそうな土地なのに、価格のことよりも売ることを急ぎたいという事情から、近隣の取引に比べると、安めの価格で取引されることもあります。

　地域の利便性などによっても地価は違います。
　横浜市の住宅地の2009年の平均地価公示価格は、1平方メートル当たり218,900円ですが、区別の平均で見てみると、300,000円(中区)から176,000円(栄区)までの開きがあります^※1。
　土地ごとに違った価格が示されるのは、このように複雑な事情があるからなのです。

　適正な地価は対象となる不動産（土地・建物）を、鑑定評価することで示されますが、評価の方法としても、数通りの方法があり、地価を算定するのは、それだけ難しく微妙なことであると、言えるのです。
　そして、不動産鑑定評価の考え方は、時代によって変化しています。
　以前は、対象とする土地について、同様の土地取引での価格を元に算出される比準価格が主として使われていました。
　2003年に鑑定評価基準が12年ぶりに改正施行され、現在は、土地が利用され将来生み出すとされる収益に着目して導き出す、収益価格による鑑定評価手法が確立されるなど、利用価値を重視する傾向となっています。