●健全なまちづくりのための基準
■ 建物の用途の制限
市街地にいろいろの用途や形の建物が無秩序に建ち並ぶと、生活環境の悪化と共に、道路、下水、公園、学較等の公共的施設の不足を招きます。
これを防ぐため、都市計画法で地域ごとに建築できる建物の用途、建ペい率、容積率等を定めた「用途地域」を指定して健全で住みよいまちづくりに努めています。
用途地域によっては、住宅が建てられない地域（工業専用地域）があります。また、建ペい率、容積率及び建物の高さについてもそれぞれの地域ごとに、細かく定められていますので、建物を建てるときは、必ず、用途地域を調べることにしましょう。用途地域は、まちづくり地図情報「i-マッピー」で調べることができます。
| ●用途地域内の建築物の用途制限一覧表へ
注） 本表は、建築基準法別表第二の概要であり、すべての制限について掲載したものではありません。 |
■ 建物の形態、大きさの制限
前に述べたとおり、都市計画法によって定められた用途地域ごとに、建ペい率 （建築面積の敷地面積に対する割合） 容積率 （延べ面積の敷地面積に対する割合）等の限度が定められています。
例えば、敷地面積が200m2で、建ペい率40％、容積率60％に指定されていますと、建てられる家の規模は、次の大きさが限度となります。
●建築面積 200m2×40％＝ 80m2（限度）
●延べ面積 200m2×60％＝120m2（限度）
接している道路の幅員がせまい場合は、この限度は縮小します。（「容積率とは」の項参照）
また、建物の高さの制限や外壁の後退距離の制限により、この限度いっぱいに建てられないこともありますので、注意してください。
●建物の形態の制限
| 用途地域 | 建築物の形態制限 | |||
|---|---|---|---|---|
| 建ぺい率（％） | 容積率（％） | 外壁の後退距離 | 高度地区 | |
| 第１種低層住居専用地域 | ３０ | ６０ | 敷地境界から１m | 第１種高度地区 |
| ４０ | ６０ | 前面道路から１m | ||
| ４０ | ８０ | |||
| ５０ ※１ | ８０ ※１ | |||
| ５０ ※１ | ８０ ※１ | ------ | ||
| ５０ | １００ | |||
| ６０ | １００ | |||
| 第２種低層住居専用地域 | ４０ | ６０ | 前面道路から１m | 第１種高度地区 |
| ４０ | ８０ | |||
| ５０ ※１ | ８０ ※１ | |||
| ５０ ※１ | ８０ ※１ | ------ | ||
| ５０ | １００ | |||
| ６０ | １００ | |||
| ６０ | １５０ | 第２種高度地区 | ||
| 第１種中高層住居専用地域 | ６０ | １５０ | ------ | 第３種高度地区 |
| 第２種中高層住居専用地域 | ６０ | １５０ | ------ | 第３種高度地区 |
| 第１種住居地域 | ６０ | ２００ | ------ | 第４種高度地区 |
| 第２種住居地域 | ６０ | ２００ | ------ | 第４種高度地区 |
| 準住居地域 | ６０ | ２００ | ------ | 第４種高度地区 |
| 近隣商業地城 | ８０ | ２００ | ------ | 第５種高度地区 |
| ３００ | 第６種高度地区 | |||
| ４００ | ||||
| 商業地城 | ８０ | ４００ ※２ | ------ | 第６種高度地区 |
| ４００ ※２ | 第７種高度地区 | |||
| ５００ | ||||
| ６００ | ||||
| ７００ | ||||
| ８００ | ||||
| 準工業地域 | ６０ | ２００ ※２ | ------ | 第５種高度地区 |
| ２００ ※２ | 第７種高度地区 | |||
| ４００ | ||||
| 工業地域 | ６０ | ２００ | ------ | 第５種高度地区※３ |
| 第７種高度地区※３ | ||||
| 工業専用地域 | ４０ | ２００ | ------ | ------ |
| ６０ | ||||
※１ 第１種低層住居専用地域・第２種低層住居専用地域の建ぺい率５０％、容積率８０％の地域における外壁の後退距離は、一部定めていない地域もあります。
※２ 商業地域で容積率４００％の藤棚、六角橋、長津田、弘明寺、大口は、第６種高度地区の区域もあります。
準工業地域で容積率２００％の大黒ふ頭、瑞穂ふ頭、本牧A突堤、南本牧は、第７種高度地区の区域もあります。
※３ 工業地域で第７種高度地区を指定している区域は、臨港地区及び特別工業地区が指定されている区域です。
■ 建ぺい率とは
「建ペい率」とは、建物の建築面積（通称 建て坪）の敷地面積に対する割合のことです。
| 建ペい率＝ | 建築面積 敷地面積 |
×１００＝○○（％） |
で表わします。例をあげますと、建ペい率制限40％の地域に建てられる建築面積は、敷地面積を200m2とすれば、200m2×0.4（40％）＝80m2 まで建てられます。なお、「建ペい率」は建物の階数に関係ありません。
| 建築面積 ・・・・・・
建物を真上から見たとき、外周の柱又は外壁の中心線で囲まれた面積をいいます（図－1） |
 |
（図－1）
（立面図） |
| （投影図） 上から見たところ |
| 敷地面積 ・・・・・・
通常、1棟の建物の建っている土地の面積です。しかし、2棟以上の建物でも、用途上きり離せないもの…例えば、車庫や物置など…については、主たる建物と一体とみなして１つの敷地として考えます。 |
 （図-２） （建築基準法第42条第2項に規定する道路） |
● 角地等における建ぺい率の緩和
複数の道路などにそれぞれ２ｍ以上接すると、建ぺい率が10%加算されることがあります。
この道路部分には、公園、広場、水面等も含まれます。詳細については、横浜市建築基準法取扱基準にて解説しています。
■ 容積率とは
「容積率」とは、建物の延べ面積（各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合のことです。
| 容積率＝ | 延べ面積 敷地面積 |
×１００＝○○（％） |
で表わします。
例をあげますと、建ペい率40％、容積率60％の地域に建てる場合は、敷地が200m2とすれば、
建築面積は 200m2×0.4（40％）＝ 80m2
延べ面積は 200m2×0.6（60％）＝120m2
まで建てられますので、建築面積を制限いっぱいの80m2につくれば
120/80＝1.5
すなわち、２階建で２階は１階の半分まで建てられます。（図－3）
また、建築面積を40m2にすれば
120/40＝3
すなわち、３階まで建てられるということになります。（図－4）
（ただし、別に建物の高さによる制限がありますから、 必ずしもこの例のように建てられるとはかぎりません。）
●床面積 建物の各階、またはその一部で壁や柱などの中心線で囲まれた最も大きい面積です。
容積率については、この他に敷地の前面道路との関係でも限度が定められています。例えば、前面道路の幅が12m未満の場合、容積率は用途地域に応じて、次による数値が限度となります。ただし、その地域の都市計画で定められた指定容積率を超えることはできません。
●道路幅員による容積率の限度
| 地域 | 容積率の限度 | ||
| 第１種低層住居専用地域 第２種低層住居専用地域 第１種中高層住居専用地域 第２種中高層住居専用地域 第１種住居地域 第２種住居地域 準住居地域 |
|
||
| 上記以外の地域 |
|
準住居地域で指定容積率200％
前面道路幅員４m
| 4× | ４ 10 |
×100＝160％≦200％ |
従って、160％が限度です。 （例）
商業地域で指定容積率300％
前面道路幅員４m
| 4× | ６ 10 |
×100＝240％≦300％ |
従って、240％が限度です。
●自動車車庫等と住宅の地下室の容積率の緩和
容積率を計算する際に、自動車車庫や自転車置場等については、これらの部分を含む延べ面積の５分の１までは、床面積から除かれます。
また、住宅の地階で一定の要件を満たすものは、住宅の部分（自動車車庫等は含まない）の床面積の合計の３分の１までは容積率計算の対象から除かれます。
| 自動車車庫と地階がある住宅の容積率算定の対象となる床面積の算定例 |  |
| 「自動車車庫」等は住宅の部分として扱いません。また、地上・地下のどちらに設置しても容積率の取扱いは同じです。 | |
(1)延べ面積の算定
（６０m2×３）＋４５m2＝２２５m2
(2)容積率の算定から除かれる面積（自動車車庫）
45m2
(3)延ペ面積の５分の１と容積率の算定から除かれる面積の比較
| ２２５m2× | １ ５ |
＝４５m2≦４５m2 …OK |
60m2
(5)住宅部分の延べ面積の３分の１と地下の住宅部分の面積の比較
| （６０m2×３）× | １ ３ |
＝６０m2≦６０m2 …OK |
２２５m2－４５m2－６０m2＝１２０m2
■ 敷地面積の最低限度
第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域では、指定容積率に応じて敷地面積の最低限度が定められています。
この面積を下回る敷地には、原則として、建物を建てることはできません。
●敷地面積最低限度
| 用途地域 | 指定容積率 | 敷地面積の最低限度 |
| 第１種低層住居専用地域 第２種低層住居専用地域 |
60％ | 165m2 |
| 80％ | 125m2 ただし、港北ニュータウン土地区画整理 事業施行区域内は165m2 |
|
| 100％ | 100m2 |
■ 高度地区とは
建物の高さの最高限度、又は最低限度を定めるため高度地区の制度があります。この高度地区は、各用途地域に応じて、第１種から第７種までありますので、建物を建てるときは、建築基準法で定められている制限のほか、この限度内で計画することになります。
なお、この高度地区の北側からの距離による制限は、敷地の北側に道路、水面、線路敷などが接する場合は一定の緩和があります。
下図の黒い三角は、北側の隣地境界線もしくは北側の前面道路の中心線を示しています。
●最高限高度地区
 |
 |
- 敷地の北側に道路、水面、線路敷等が接する場合は制限の緩和があります。
- 建築物の敷地が2以上の高度地区または高度地区の内外にわたる場合の北側斜線は、北側の敷地境界線が属する高度地区に関する制限によるものとします。
■ 日影規制とは
日影規制は、住宅地の日照の保護をするため、住宅地や住宅が多く建つ地域（対象区域）内の高さ10m（第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域、及び用途地域の指定のない区域（幹線道路沿いを除く。）内の建物にあっては軒高７mを超えるか、または地上３階）以上の建物の形態を規制するものです。
建物の形態の規制の概要は、敷地の境界線から５mを超え10m以内と10mを超える２つの範囲において、地盤から４m（第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域、及び用途地域の指定のない区域（幹線道路沿いを除く。）内の建物にあっては1．5m）の高さの水平面に一定時間以上の日影を生じさせないようにするものです。
詳しくは建築・宅地指導センターのページをご覧ください。
■ 風致地区、臨港地区
風致地区では建ペい率、容積率、および高さの制限が、臨港地区では用途制限が、別に定められています。この地区内では、これまで説明した一般的な制限と地区における制限のいずれか厳しい方が限度となります。
●風致地区における建物の形態制限
制限内容については建築・宅地指導センターのページへ
●臨港地区における建物の形態制限
制限内容については港湾局のページへ
（臨港地区内において建物の建築および構築物を築造する場合には上表のような形態制限のほか用途の制限がありますので、建築確認申請書と一緒に建設届が必要となります。）
■ 建築物の斜線制限（道路斜線、北側斜線）
道路幅による高さ制限は、地域及び地区によって次の種類があります。
| 第１種低層住居専用地域 第２種低層住居専用地域 第１種中高層住居専用地域 第２種中高層住居専用地域 第１種住居地域 第２種住居地域・準住居地域 |
その他の地域 用途の指定のない区域 |
|
| 道路斜線制限 | 1．25×道路の反対側からの距離 （適用範囲 L＝20m、25m、30m） |
1．5×道路の反対側からの距離 （適用範囲 L＝20m、25m、30m、35m） |
 |
 |
上図の斜線の部分が建てられる範囲です。軒先が突出しないよう注意して下さい。
| ※建築物を道路境界から後退させ、敷地の道路側に空地を設けた場合には、緩和があります。（右図） また前面道路が2つ以上ある場合や、敷地が道路より１m以上高い場合にも、緩和があります。 この他に、真北方向の水平距離による制限がありますが、これについては高度地区（「高度地区とは」の項参照）による制限の方がきびしいため、高度地区の制限によります。 |
 a：セットバックによる距離 |
■ 防火上の制限（防火地域など）
建物を建てる場所が、防火地域、準防火地域に指定されていますと、建物の構造に制限を受けます。
| ＼構造 地域 ＼ |
耐火建築物 | 耐火建築物または 準耐火建築物 |
耐火建築物または 準耐火建築物または 政令で定める基準に適合する建築物 |
外壁および軒裏で 延焼のおそれのある部分を 防火構造 |
| 防火地域 | 階数が３以上または延べ面積が １００m2を超えるもの |
左記以外のもの | ------ | ------- |
| 準防火地域 | 地階を除く階数が４以上 または延べ面積が１,５００m2を 超えるもの |
延べ面積が5００m2を超え １,５００m2以下のもの |
地階を除く階数が ３のもの |
左記以外の木造建築物 |
防火地域、準防火地域とも開口部が延焼のおそれのある部分にあるときは「防火戸」の設置が必要です。
| 延焼のおそれのある部分 |
 |
| （隣地境界線から１階にあっては３m以内、 ２階以上にあっては５m以内の部分） |
■ 敷地と道路との関係
敷地は、一般的に道路に2m以上、接していないと、建物を建てることができません。
共同住宅などの特殊な建物や、大規模な建物の場合または敷地に至る通路部分が長い場合には、更に接する長さが広く要求されます。
建築基準法でいう「道路」
- 公道（国道、県道、市道）で幅員４m以上のもの。
- 都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいてつくられた幅員４m以上のもの。
- 建築基準法施行時（昭25．11．23）に幅員４m以上あったもの。
- 道路の位置の指定をうけたもので、幅員４m以上あるもの。
- 現在、幅員が４mに満たないが、建築基準法施行時（昭25．11．23）にその道に沿って、家が建ちならんでおり、一般の通行の用に使用されていた幅員1．8m以上のもの（これは建築基準法第42条の第2項に規定されていることから通称「2項道路」と呼んでいます）。
（2.3.5については公道、私道の両方の場合があります）
以上のとおり「道路」とは原則として幅員４m以上のものとしていますが、前記5の道を「道路」ではないとすると、既に建っている家の増築、改築等をすることができなくなりますので、前述の要件に適合している道については、道路とみなすことになっています。
この場合、その道の中心線からの水平距離２mの線が「敷地と道路との境界線」とみなされます。
この「道路境界線」から、突出して家や門、塀をつくることはできませんので、特にご注意ください。
（この場合、拡幅済の部分がある時は、元の中心線を基準とします。中心線の移動はありませんので、注意してください。）
また、下図の斜線部分等を整備する場合、本市が助成や舗装をする事業があります。
（内容については、「横浜市狭あい道路拡幅整備事業」を参照してください。）
| 「２項道路の」の取扱い | |
 |
 |
| （敷地面積にも算入できない） |
路地状で道路に接する敷地の場合は、路地状部分の長さによって、その部分の幅員が定められています。
（路地状部分を、通称「専用通路」ともいいます。これは、敷地が変形したもので、敷地面積に含まれます。）
| 「路地状部分」の取扱い |
 |
| 路地状部分の長さ（Ｌ） | 路地状部分の幅員（W） |
|---|---|
| 15メートル以下のもの | 2メートル以上 |
| 15メートルを超え 25メートル以下のもの |
3メートル以上 |
| 25メートルを超えるもの | 4メートル以上 |
■ 都市計画道路等の予定線内の建物
都市計画で、道路等の都市計画施設の計画が決定している土地については、その事業の支障となるような建物をつくることはできませんので注意しましょう。
しかし、次の場合は、通常の建築確認のほか都市計画法に基づき、市長の許可を受ければ建てることができます。
●２階以下の建築物
(1)地階を有しないもの。
(2)主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造で、容易に移転・除却できる建築物であるもの。
●３階建ての建築物
都市計画事業を円滑に施行する上で支障を及ぼすおそれがない場合で、
(1)地階を有しないもの。
(2)主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造で、容易に移転・除却できる建築物であるもの。
（都市計画施設の計画地および許可内容については建築局都市計画課で調べることができます。）
